얼마전 정부에서 추진중인 취득세 영구인하와 리모텔링 수직 증축이 이뤄졌습니다. 부동산 시장에서는 이러한 정책이 국회통과 된 것에 대해 반기면서, 내년도 부동산 경기가 활성화 될 것이라고 성급히(?) 기대하기도 합니다.

실제로 전국 아파트값은 정부의 12ㆍ3 부동산 후속 조치 등에 힘입어 15주 연속 오름세를 보였고, 올해 아파트값이 15주 연속 상승한 것은 이번이 처음이라고 합니다.

근데 제 생각은 다릅니다.

현재의 부동산시장은 구조적인 복합문제가 겹쳐서 침체되었기에, 한 두가지 부동산 정책이 시행된다고 해서 당장 좋아질 것이라고 진단하는 것은 성급해 봅니다.

알다시피 부동산 경기 특히 주택시장은 매수자 및 투자자가 생각하길 지금 사두면 향후 집값이 상승할 것이라는 확신이 있어야 하는데, 아직도 많은 매수자들은 사두면 손해가 될 것이라고 생각하기 때문입니다.

부동산이 활성화 되려면 소위 투자해서 돈번 사람들이 여기저기 많아서 이런 소식을 듣고 관망하던 사람들이 덩달아 투자하여만 전체적인 시장가격이 상승해야 하는데, 현재 부동산 시장은 그렇지 못합니다.

오히려 과거 정부의 부동산 정책을 믿고 투자했다가 손해봤던 사례들이 많기에 예비투자자들은 소위 '깡통주택' 트라우마를 경계하는 분위기가 아직도 형성되어 있기에 지금도 투자를 꺼리고 있습니다.

또한 부동산이 과거처럼 활성화되려면 매수자들의 구매력이 뒷받침돼야 하는데, 현재 언론지상에서 발표된 통계를 살펴보면 현재 우리나라의 가계부채가 약1,300조원을 넘어섰는데, 가계신용이 950조원을 돌파했고, 사실상 가계대출에 포함되는 자영업자 대출은 350조원에 달하고 있다고 합니다.

특히 이명박 정부 5년 동안 가계부채가 44.2% 증가했으며, 박근혜 정부에 들어와서도 “공유형 모기지” 정책 시행등으로 말미암아 부채 상승률이 지속적으로 증가하는 추세라고 합니다.

결국 집을 사고 싶어도 빚을 갚느냐고 돈이 없어서 못사는 사람들이 많다는 뜻입니다.

어떤 분들은 저한테 질문하기를 얼마전 정부에서 리모델링 수직증축을 허용했으니 분당 등 신도시 뿐만 아니라 목동, 상계동 등 대단지 아파트 지역에서는 집값이 상승하지 않겠느냐고 반문하기도 합니다만, 제 생각에는 아파트 대단지 일부지역에서는 아파트 가격하락이 멈추고 소폭 상승기세를 보이기도 하겠지만, 전체 시장을 상승분위기로 선도하기에는 역부족이라고 봅니다.

이유는 수직 증축 리모델링 사업이 원활하게 이뤄지려면 일반 분양을 통해 공사비 부담을 줄여야 하는데, 주변 시세가 낮은 지역은 조합원들이 기대한 만큼 분양 수익이 나오지 않을 수도 있기 때문입니다.

대다수 부동산 전문가들은 리모델링 사업에 속도가 붙으려면 일반 분양 가격이 3.3㎡당 1,600만원 이상은 돼야 한다고 말합니다. 이처럼 사업조건을 갖춘 지역이 생각보다 많지 않기에 그만큼 리모델링 사업의 활성화가 쉽지 않습니다.

요즘도 전세시장은 뜨겁습니다.

전세가격은 68주 연속 상승중이며 적어도 내년 상반기까지도 상승분위기를 이어가리라 예상해 봅니다. 저라도 주택을 소유하기 보다는 전세로 살고 싶은데, 전세로 살게되면 월세나 주택소유자보다 너무나도 많은 장점이 있습니다. 전세장점을 알게되고 점차 전세가 감소할 수 밖에 없다는 사실을 잘 알게 된 세입자들은 어떻게든 전세를 얻기위해 동분서주하므로 전세가격은 지속적으로 상승하게 됩니다.

일반 매매시장은 보합세를 유지하겠지만 경.공매 시장은 더욱 활성화 되고 있습니다. 요즘 경매장에 가보면 아파트의 경우 감정가의 90%를 넘기는 가격으로 입찰하는 분을 종종 볼 수 있습니다. 이처럼 부동산 시장도 과거와 다른 패턴으로 흐르고 있기에 매수희망자나 투자자의 경우 이러한 트랜드를 잘 파악하여 자기만의 투자방식을 만들어 가야 합니다.