보통 일반인들은 노후에 안정적인 수입을 바랍니다. 그래서 가장 인기있는 것이 작게는 상가점포에 투자해서 임대하거나 혹은 여유있는 사람은 상가건물(빌딩)에 투자해서 거기서 나오는 임대수입으로 노후에 편하게 살고싶은 욕망이 있습니다.

반면에 상가임차인들은 상가를 임차해 장사해서 생계를 꾸려나가거나 혹은 장사를 잘해서 목돈을 벌어 나중에 상가건물을 매입하는 것을 로망으로 여깁니다.

그런데 통상 상가는 아파트나 주택에 비해 고려해야 할 사항이 많으므로, 일반 임차인들이 섣불리 임차하기가 꺼려지는 것도 사실입니다. 더구나 상가와 관련한 중요한 법령이 2013년 8월과 12월에 개정되었기에 이러한 상가법을 꼭 알고 있어야 상가투자에 오류가 발생하지 않게 됩니다.

그러면 상가와 관련해서 꼭 알아야 할 내용은 무엇인지 몇가지 중요한 요점을 중심으로 알아보겠습니다.

우선 자신이 임대하려는 상가가 ‘상가건물임대차보호법상’ 보호되는 상가인지를 파악해야 합니다. 서울시의 경우에는 상가보증금 환산액이 4억원 이하일 때 보호대상이 되는데, 여기서 보증금 환산액이란 보증금에 월세를 100으로 곱한 값을 더한 수치를 말합니다. 간단히 수치화 하면 보증금환산액=보증금+월세x100입니다.

때문에 서울에서 상가를 임대해서 장사하고 싶은 사람은 가능하면 보증금 환산액이 4억원을 넘지않는 상가를 선택하는 것이 중요하다고 말할 수 있습니다.

왜 중요하다고 강조하는 것은 상가를 임대해서 사업자등록을 한다음 장사를 하다보면 중간에 상가주인이 바뀌는 경우가 있는데, 이때 보증금이 환산액이 4억원 이하일 경우에는 대항력이 생겨서 안심하고 계약기간동안 장사를 할 수 있으나 4억원 이상일 경우에는 대항력이 없어서 새로운 상가주인이 나가라고 하면 곤란한 상황에 빠지게 됩니다.

그리고 알아둘 사항은 상가법령이 개정돼서 이제는 누구나 상가임차인은 임대차기간을 5년동안 보장받게 되었다는 점입니다.

때문에 처음 계약할 때 가령 2년을 임대기간으로 정했다고 하더라도 2년이 지나가기전 6개월에서 1개월내에 상가주인에게 3년 이내로 계약갱신을 다시 해줄 것을 요구하면 상가주인은 특별한 경우가 아니라면 반드시 응해야만 합니다. 이제는 상가임차인은 5년이라는 기간동안 안심하고 장사를 할 수 있게 되었지요.

물론 임차인이 임대기간동안 월세를 3번이상 제때 내지않아 연체된 사실이 있는 경우에는 계약연장이 불가하다는 점도 유의해야 합니다.

또 하나 상가를 재계약할 때 상가주인은 월세와 보증금을 각각 얼마나 인상할 수 있을까요? 정답은 연9% 이하입니다. 이처럼 법으로 임대료 인상 상한선을 정해놨기 때문에 상가임차인은 간혹가다 인상폭을 터무니없이 높게 강요하는 상가주인의 횡포를 미연에 방지할 수 있게 되었습니다.

그럼 마지막으로 많은 논쟁거리로 남아있는 상가 권리금에 대해 살펴보겠습니다. 아직도 상가 권리금에 대해서는 법적으로 정해논 규정이 없습니다.

얼마전 상가권리금에 대해 많은 사회적 이슈로 등장하니까 정부에서는 법으로 상가권리금을 보장하겠다고 공언한 적도 있었지만, 결론적으로 흐지부지 되어 버리고 말았습니다. 사실 선진국의 예를 보더라도 회계상으로도 영업권이 아닌 애매한 권리금을 상가주인이 보장해주기는 어렵다고 봅니다.

일본에서는 상가임차인이 집주인에게 권리금조로 일정한 금액을 주는 대신에 상당한 기간동안 영업을 할 수 있도록 안정장치가 되어 있습니다. 물론 반환되지 않는 권리금입니다. 이와같이 각 나라마다 상가임대 실태가 다르고 관례도 같지 않기 때문에 권리금을 획일적으로 법으로 정해놓기는 어렵습니다.

결국 상가임차인이 책임지고 결정할 수 밖에 없기 때문에 충분한 시장조사를 통해서 과연 기존 임차인이 요구하는 권리금 액수가 타당한지에 대해 신중하게 접근하는 자세가 필요합니다.